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“空城”与“地王”并存背后

2014/5/1 8:53:38本站原创 字体:

 土地市场“红绿灯”

记者:怎么判断上半年全国土地市场走势?

孙英辉:20?#20445;?#24180;上半年,我国经济运行总体平稳,经济增速放缓但主要增长指标保持在合理区间。相应的,土地市场呈现供应增速放缓和结构调整加速态势。二季度CLI中地指数回升至?#24120;埃?#28857;,仍处于绿色正常区间。主要分指数中,市场规模、利用集约、地产景气均快速上升,出让价格、供应结构平稳波动。初步计算,上半年地产市场对于G?#27169;?#30340;贡献率在?#20445;埃?#24038;右,拉动G?#27169;?#22686;长近2个百分点,对稳定经济增长发挥了积极作用。

但在资源基本国情和生态环境等因素约束下,?#25381;?#23558;土地市场这种利好效应转变为经济内涵式发展的长期效应,才能确保宏观经济发展的稳定性和?#20013;?#24615;。土地市场总体上是“绿灯”、地产景气变为“红灯”,既包含了宏观经济企稳并适当回升?#30446;?#33021;性,也隐藏着房地产市场强力反弹的严峻挑战。

记者:地产景气指数为什么会率先进入“红灯区”?

孙英辉:二季度地产景气指数环比上升29.5%,同比上升?#20445;保矗ィ?#20914;高至600点。从成分指标看,消除价格因素后新增信贷规模、商品房销售面积、地产股价指数等3项指标环比分别下滑2?#20445;福ァⅲ福罰?#21644;8%,但房地产业投?#39318;?#39069;则环比上升9?#20445;矗ァ?#21516;比增长2?#24120;福ィ?#30452;接拉高了地产景气指数。

国家统计局数据显示,上半年我国CPI同比上涨2.4%,PPI小幅回落,同比下降?#20445;罰ィ牽模?#22686;速回落至7%平台,但上半年全国房地产开发投资?#24120;叮福玻?#20159;元,同比实际增长20.?#24120;ィ?#20854;中住宅投资增长20.8%。在大部分宏观经济数据出现回落情况下,房地产增速进一步加快,也说明现阶段房地产市场发展仍然是推动土地市场的内生动力,拉动经济增长的作用未明显改变。

“空城”与“地王”对峙背后

记者:怎么看异常交易频发,高溢价与退地现象并存?

孙英辉:用媒体语言,所谓“空城”“鬼城”与“天价地”“地王”并存,抛开具体案例个别性差异不论,从市场预警来看,最明显的就是上半年地产开发商开始从二、三线城市向一线城市“回归”。

上半年,重点房地产企?#30340;?#22320;呈量价齐升态势,布局?#20013;?#24555;速向一线城市转移。在市场景气不断回升的背景下,重点房企住房销售回款迅速增加,“一线供给不足和三?#21335;?#20379;应过量”市场分化异常特征更加明显。上半年综合排名前?#20445;?#23478;重点房企竞得房地产用地2467.?#20445;?#20844;顷,同比增加?#24120;罰ィ?#24212;支付土地出让价款?#20445;玻保?#20159;元,平均购地成本5?#20445;擔对?#24179;方?#20303;?/p>

记者:受行政打压资本“回潮”了?

孙英辉:二季度市场规模、供应结构、利用集约和地产景气等分指数均大幅上扬,土地市场需求呈进一步扩大态势;地产景气分指数环比上升29.5%,同比上升?#20445;保矗ィ?#26174;示出在房地产调控政策?#20013;?#20316;用下,以行政手段为主的调控政策效应不断消减,市场反弹压力逐渐增大。异常交易频发,高溢价与退地现象并存,表明市场微观管制手段乏力。大家都跑,就是“空城”;大家都追,就有“地王”。

“空城”“鬼城”是“只要土地城镇化、?#25381;?#20154;口城镇化”的极端现象。土地市场发展要与新型城镇化进程相协调,土地供应要与产业集聚、人口流动、公共服务布局相衔接。防止土地城镇化快于人口城镇化,要严格控制新增建设用地,充分考虑城市群与大?#34892;?#22478;市衔接,优化土地利用空间布局,使得土地供应与城镇化战略相匹配。

重构新型城镇化下的土地调控体系

记者:CLI中地指数推出时正值全球金融危机,当时您就提出行政划拨增多有?#22909;?#22240;素,现在怎么看?

孙英辉:从CLI出让价格指数看,经过2009年以来?#30446;?#36895;上涨后开始波动趋稳,但这是以行政手段为主调控的结果,市场机制作用尚不充分。土地行政配置,不利于提高效率、产业升级。要逐步发挥市场机制作用,宏观上稳总量保发展,中观上调结构转方式,微观上推改革促集约,逐步建立与“经济增速放缓、结构调整加速”新的经济发展模式相适应的土地调控政策体系。

记者:数据有?#25381;?#22909;苗头?

孙英辉:我国以调整结构转变发展方式的路径,在土地市场上已有所反应,供应总量保持稳中微增态势,供地结构?#20013;?#35843;整,基础设施用地负增长,工矿用地增速处于?#31995;退?#24179;。扣除房地产用地“?#20849;?rdquo;效应,经济对土地投入的高?#35272;?#24615;开始变化。

年初,中央将今年G?#27169;?#22686;长预期调低至7.5%,但仍有20余省份确定?#20445;埃?#20197;上。从上半年土地供应情况看,并未出现以高投资促成高增长的模式。在土地供应总量平稳前提下,全国有23个省份用地总量保持增长,且多数为中西部地区,经济结构调整与土地资源匹配程度进一步提高。

对地方政府“开新途、堵?#19979;?rdquo;

记者:在新的土地调控体系中,地方政府处于什么位置?

孙英辉:年初国资委调查报告显示当前平台融资规模达到?#20445;?#19975;亿元,20?#20445;?#24180;预计到期债务总额约3万亿元,已占地方财政收入的50%以上。从前5个月地方财政收支来看,扣除中央转移支付,部分省份已出现收不?#31181;?#24773;况。地方政府大规模集中推出土地和利用土地大量融资,积累财政金融风险,加大了房地产调控难度。

记者:地方既“天价卖地”又“?#22270;?#20986;让”怎么看?

孙英辉?#21512;?#34892;财税体制下,中央和地方“财权”和“事权”不尽匹配,地方缺乏建设性财政资金,要实现工业化和城镇化加速发展,一方面依靠经营性用地出让取得的资金输血;另一方面以低地价出让、短期税收返还等形式供应工业用地,吸引外来投资,增加就业和税收。

“十一五”期间,工业用地出让平均价格在200元/平方米左右,变化幅度在4%以内,房地产用地出让均价则由工业用地的6倍上升到8.7倍以上。对此一方面要正视土地出让、土地融资“涉地收入”对地方发展的贡献,另一方面要逐步改革现有土地出让和土地财税管理体制,探索实行租让结合的工业用地供应制度和国有土地收益基金,同时建立强化风险防范机制,减少违法违规抵押。



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